建築小學堂
11.Aug.2021

「房地合一稅2.0」新法懶人包看這邊!

五十甲建築小學堂-房地合一2.0懶人包

Contents
i.    何謂「房地合一稅」?
ii. 「房地合一稅」舊制稅率
iii.「房地合一稅2.0」新制稅率
iv.「房地合一稅2.0」預售屋納入課稅項目
v. 「房地合一稅2.0」對自住、首購、換屋族無影響


我國於2016年實施「房地合一稅」,解決分別課徵「所得稅」以及「土地增值稅」的漏洞缺失。不過,自制度實施以來,不動產交易市場頻傳炒作惡習,加之2020年利率走低,房市熱度不降反升,許多投機客重現江湖,導致房產價格不當哄抬、影響自住買盤。因此繼「實價登錄2.0」後,政府再度祭出「房地合一稅2.0」草案,新法拍板已於2021年7月正式上路,極力遏止短期炒作歪風,落實居住正義,杜絕規避稅賦行徑。

i.所謂「房地合一稅」,房屋交易獲利所要課的稅
意指將「房屋」及「土地」以合併後的實際總價格(房屋交易總價),扣除包含實際取得成本(房屋購買成本),交易後還有獲利的部分,就要課徵這類的所得稅,與自住者、房屋買方較無直接影響。


ii. 舊制稅率
  • 持有房地未滿1年者,稅率為45%
  • 持有房地2年以內者,稅率為35%
  • 持有房地2~10年者,稅率為 20%
  • 持有房地超過10年者,稅率為15%
以買進成屋後售出的情況而言(成屋買成屋賣):
「境內個人」買入500萬成屋
以1500萬價格售出,獲利1000萬
並且房屋持有超過1年但未滿2年者
將課獲利1000萬的35%,即為350萬

iii. 新制2.0草案條文重重,彷彿霧裡看花!五迷敲碗的修法重點懶人包看這邊:


延長個人房地持有時間定義,提高交易獲利課稅新制稅率
凡於期限內轉手出售,皆面臨課重稅,抑制短期炒作。
  • 持有房地2年以內者,修正稅率為45%
  • 持有房地2~5年者,修正稅率為35%
  • 持有房地5~10年者,修正稅率為20%
  • 持有房地超過10年者,則維持舊制的稅率15%
五十甲建築小學堂-房地合一2.0懶人包舊制vs新制稅率

iv. 預售屋納入房地合一課稅項目
此次修法另一重點,則是將預售屋視為房屋,納入房地合一稅課稅範圍,預售屋持有時間從簽約日算起,持有5年內賣出課以重稅,且預售屋完工交屋後,持有時間將歸零計算,5年內出售同樣視為課重稅的範圍。
以預售階段買入又售出為例(預售買預售賣):
持有時間從簽約日期作為起始
於簽約2年內售出換約,應課45%稅額
如交易獲利1000萬,及課徵450萬


五十甲建築小學堂-房地合一2.0 預售買預售賣

以預售階段買入而成屋後售出為例(預售買成屋賣)
持有時間以交屋後的時間做為起始
如預售簽約,2年後交屋,過了3年希望售出
應視持有時間為交屋後的3年,應課35%稅額


五十甲建築小學堂-房地合一2.0預售買成屋賣

v. 新版稅制對自住、首購、換屋族無影響
新法主要針對短期炒作的投機客,自住需求的購屋者並不會受太大影響!對於
  • 自住買賣
  • 個人以自有土地與建商合建分回房地交易
  • 建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易
  • 個人非自願因素售屋
上述四種情形皆不受修法影響,房屋持有並設籍連續滿6年,可享獲利400萬元以下免稅,獲利超過400萬以上維持10%稅率!

以自住並持有連續7年之房屋交易為例:    
交易後賺600萬元,可享400萬免稅
200萬元以10%稅額計算,應課應20萬

五十甲建築小學堂-房地合一2.0自住稅率

看完以上重點整理,是不是對新制稅收更了解呢?其實,房地產交易市場有獲利,政府能有合理徵稅,代表著台灣景氣及房屋市場是透明且健康的狀態,若政府能夠落實制度,並保障真正有購屋需求的剛性買盤,遏止炒作哄抬歪風,的確能夠讓我們的經濟、房地產市場更健全唷!
「修訂最終法案細則依主管機關公告為準」



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