建築小學堂
20.Oct.2021

1/3房價花在這?公設比你了解了嗎?

五十甲建築小學堂- 1/3房價花在這?公設比你了解了嗎?

新建案美輪美奐、推陳出新,但一看到公設比數字便使人望之卻步,感嘆好像花了大半的錢買下的都是非專屬空間區域…….究竟,為何近年大樓的公設比高居不下,逼近35%、40%也是司空見慣?公設比計算又蘊藏著那些細節?跟著本期 #建築小學堂 窺探公設比議題的神秘面紗:

公設指的是謄本記載的共有部分,由所有住戶共同持有,多數人看房子時認為公設比越高代表可用坪數越低,是建商從中獲利的結果,但這個說法並不完全正確。

五十甲建築小學堂- 公設比計算方式

早期台灣沒有明確規範公設空間比例,為了提升居住安全,內政部於2005年修正《建築技術規則》,明定8層樓以上建築物必須多設置一座逃生梯、12層樓以上必須具備救災中心與防火措施,此後所有新建大樓公設比都比過去建築物多3%到5%,在法規利基之下,公設比約30%上下已是普遍標準。
五十甲建築小學堂- 公設比建築消防法規


車坪歸屬有學問!兩種計價這樣算
常見造成公設比升高的歸因還有˙基地大小 ˙開挖深度 ˙戶數多寡 ˙休閒公設豐富 ˙車位歸屬方式,其中現行車位計算方式較容易受消費者忽略,一種為車道坪數計入車位,坪數由使用者共同均攤,車位權狀落在8-12坪;另一種則是車道坪數計入公設比,坪數由全體住戶共同均分,權狀面積6-8坪。所以為了維持公設比在合理範圍,曾出現A、B兩建案同一公設比,A建案公設豐富、B建案卻公設鮮少的情形,在購買前還需審慎了解細節!
五十甲建築小學堂- 公設比-車坪計算方式


「沒有遮蔽物的公共區域」都屬於「法定開放空間」
此外,公設計算方式根據內政部解釋:「沒有遮蔽物的公共區域 都屬於 法定開放空間」,因此像Lobby門廳、媽媽教室、健身房這類的休閒區域才算公設,而露天的中庭花園、沒有頂蓋的泳池,都不能歸屬建築建坪列入公設。
五十甲建築小學堂- 公設比-法定開放空間


同樣都有水,買的到底是泳池還水池?
最後來聊聊在公設中一直討論度很高的泳池,因社區須花較多經費維護修繕,又必須聘請專業救生員,因此有些建案為了保持公設豐富但減少人員支出會將泳池規劃為水深低於1.1公尺,以「消防蓄水池」作登記。根據內政部營建署規定:「民間設置游泳池前即已設置之消防蓄水池,在不妨礙消防專用蓄水池之使用下是可申請兼作游泳池使用。」但也要提醒平常有游泳習慣、或被「在家像渡假」吸引的消費者,在購買之前先查閱泳池與水池的登記情形,以及水深規劃是否能滿足需求喔!
五十甲建築小學堂- 公設比-泳池水池
 
高公設比數字高低和划算與否沒有絕對關係,最重要的還是在購買前了解屋件計算公設的方式!在法規與時俱進,保障人民居住品質以及安全的基礎下,「超低公設比」的新建案已相當少見,不如轉換思維,評估哪些休閒公設真正符合需求,也在權狀上多留意,小心虛坪灌水,切勿陷入數字遊戲的迷思,才能平衡生活品質也提升房產的保值度喔!



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五十甲畫匣子-公設比

 
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