建築小學堂－超詳細簽約流程！買房新手必看SOP！

買房大不易！不僅挑選產品眉角多，到了付款流程更是一門學問！本篇將實戰教學，提出買房新手常見問題，解析繳納款項時的繁複細節，讓你輕鬆成家、買房不慌！

Contents:
1. 買屋付款流程全攻略
2. 頭期款準備成數
3. 工程期繳納方式
4. 銀行對保貸款細節
5. 貸款信用評估標準
6. 預售與成屋付款差異
7. 自備款外的暫收款項

Q1：圓夢第一步！頭期款該準備多少？
喜歡的戶別經初步議價後，需自備總價10~15%的【訂＋簽】。買方可先支付總價1～2%「小訂」予以保留戶別，待雙方確認價格、建材後會拿到買屋確認訂購單隨後「補足」5%訂金，並至少有5天「預售屋買賣契約書」審閱時間，在逐條確認契約後就可以正式簽約，此時必須繳交「簽約金」，大概是總價的5~10%。
五十甲建築小學堂-頭期款要準備多少

Q2：預售屋大優勢！工程款分期怎麼付？
完成簽約繳畢頭期款後，接下來就是等待2~3年的施工期，需要再付總價10~15% 的價金，也就是所謂的「工程款」，可分為2種方式：

1. 按工程期繳納
依照工程進度分期繳納各期工程款，建商通常會設定三到五個工期階段，例如：地下室完工後繳 5 %，上樑後再繳 5 %，等領照後再繳最後的 5%。
2. 一次性繳鈉
常見「工程期零付款」的廣告，意指施工期間無須繳納工程款，待「結構體完成」、「領取使用執照」時，再一次把金額繳齊。

另外施工期間可以要求「客變」調整格局，詳細內容可延伸閱讀＞＞＞拒當肥羊！裝潢前掌握三大要點！
五十甲建築小學堂-工程款付款方式

Q3：對保是什麼？貸款成數怎麼算？
建商領到使用執照後，會與銀行進行對保，審核房屋價值及你的貸款條件，提出您可申貸的款項成數。期間銀行會根據聯徵中心所提供的資料，配合該行設定參數綜合評估，因此每家銀行的評分系統不盡相同，基本上建商會有固定配合的銀行來談貸款優惠利率，也可以自行選擇習慣或優惠多銀行，對保過程務必確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節。

特別提醒，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算。EX：買入1,000萬元的房屋，銀行的鑑估值只有900萬，核貸成數為8成，可貸額度為720萬元。

900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）=　720萬元（可貸額度）
五十甲建築小學堂-對保是什麼

Q4：好擔心貸款成數不足！怎麼增加信用評分？
提醒大家，對保階段常有貸款成數不足、額度不夠的案例出現，有專家指出：
●網購小額分期付款
●經濟收入來源不穩定
●同時送請多家申貸
●信用超刷、最低繳還
●過往房貸繳款紀錄不良
●名下多戶房產仍有貸款在繳付
以上六種行為都可能影響最終核貸利率、成數！

Q5：預售比較輕鬆？預售／成屋付款差異？
同樣貸款 7 成的情況下，預售屋只需要付出總價的 15% 當頭期款，成屋則需要付總價的30%，拉長繳款寬限對於存款有限的小資族，負擔的確相較輕鬆；不過這也代表著金流的不確定性，因此預售／成屋的取擇，還需評估自身經濟狀況而定！
五十甲建築小學堂-預售vs成屋付款方式

Q6：自備款已準備總價2-3成，真的夠嗎？
預售屋雖付款輕鬆，但您可能不知道在契約之外還有「暫收款項」的額外費用！辦理交屋移轉之前，必須先繳納印花稅、契稅、管理費等相關規費，這些屬於售價額外費用，不包含在與建商議價範圍內，也無法透過貸款取得，經常出現臨門一腳資金不足的情形，因此在自備籌款時也須詢問合約內「暫收款項」，金額多寡依照屋件的總價、地段價值、管理費用高低而有所不同，建議再多預留一筆錢以免造成無法交割的情形！
五十甲建築小學堂-自備款-暫收款項

最後一個步驟來到交屋！驗收後如無問題，貸款銀行照會後即撥款項給建商，倘若驗收後有結構安全疑慮、漏水等重大缺失，可要求建商限期改善，並將總價5%交屋款扣留，待廠商完成二驗後給付。這不僅是30年的房貸生涯的開始，也是幸福生活的新旅程！買房乃人生大事，金額一次動輒就是數千萬元起跳，付款流程雖繁文縟節，但只要細心注意合約，事前多問、多了解，相信大家都能從中汲取前人經驗，順利完成買屋夢想！

下一集 #五十甲建築小學堂將帶您深度剖析交屋、驗屋的大哉問，敬請期待！

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