建築小學堂
17.May.2022

房子高矮胖瘦有規定?建蔽率VS容積率 一次搞清!


五十甲建築行銷-建蔽率與容積率是什麼?

人總嚮往更有餘裕的心靈、更寬廣舒適的生活空間,城市的土地運用也同出一轍!台灣地狹人稠,地方政府為避免都市過度開發,造成人口密度高與公共設施不足,遂訂定了「土地使用分區」來確保市民生活品質,其中最主要的劃分依據為建築物的「建蔽率」和「容積率」,直接影響房子的高矮胖瘦與價格!除了市政團隊需要了解這個議題,一般消費者在買賣房產或是自地自建時,也經常聽見這兩個專有名詞,本篇
#建築小學堂 分門別類整理重點,帶您快速釐清其中涵義:
>>>「土地使用分區」?請看則 #建築小學堂 詳細解說



 

何為建蔽率?


五十甲建築行銷-建蔽率計算方式

一詞來自日語(けんぺいりつ),也稱為「建坪率」又稱「建築密度」、「建築覆蓋率」,指房屋最大水平投影面積與基地面積的比率,規劃都市計畫時,會對於各個土地按使用類別、地形地質、道路寬度等,個別訂定不同的建蔽率,藉此確保環境的品質。簡言之,探究一塊空地上可以蓋的建築面積有多少,屬於平面管制。


Tips:【建蔽率】建物投影面積 / 基地面積 x 100%
建蔽率比例愈高,可使用空間愈少;比例愈低,公共空間就愈多


再舉一例,某基地只有100坪,建蔽率30%,那麼可用空地只有 70 坪; 但如果基地有1000坪,即使建蔽率60%,可用空地也有400 坪,反而有較大的使用空間。所以消費者如果喜歡更寬敞的社區,能夠擁有泳池、花園、退縮大棟距等公共設施,在買房前可先確認「基地面積的大小」,再用建蔽率試算!


 

何為容積率?


五十甲建築行銷-容積率計算方式

又稱為地積比率,指基地內建築物總樓層面積(不包括地下層及屋頂突出物)與基地面積的比率,也就是建坪(建築物總建坪)與地坪(土地總地坪)之比率。簡言之,在既有的土地面積上,房子可以蓋多少層樓,屬於立體管制。


Tips:【容積率】建築物樓地板面積總和 / 基地面積 x 100%
容積率比例愈高,樓層相對較多也顯得擁擠;比例愈低,樓層少但價格相對昂貴


假設容積率為200%,80坪的土地,全部可以蓋80×200% =160坪的房子;
在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,即因應土地的大小作變化,假設容積率維持200%不變,建蔽率從50%變成20%,本來只能蓋200/50=4樓,就能變成200/20=10樓!



當都市建築林立而無強制預留空間,就會產生嚴重空間壓迫以及日照不足的問題,連帶私密性、消防、地震安全也會受到影響,這就是「建蔽率」用以確保生活品質的兒存在的原因;而再試想看看,台北市人人都擠在信義區的高樓大廈,其他行政區域僅有稀稀疏疏的低樓矮房,發展相當不均,因此「容積率」的訂定,就能限制樓地板面積,使建地供給量穩定,不會有所有人都擠在精華區,而非精華區土地閒置的問題,從長遠角度來看也有穩定地價的作用唷!


五十甲建築行銷-建蔽率及容積率的目的

綜觀以上說明,相信讀者已更了解「建蔽率」與「容積率」其中意涵,不只市政規劃團隊,一般消費者碰上自地自建、或是房屋買賣時,也需要知悉其中學問,屋主在購地前就應先查詢並了解置產地區的建築限制,以免一頭熱地購地造屋,之後卻因與法令相牴觸而白忙一場唷!


>>>各地「土地使用分區」、「建蔽率」與「容積率」一覽




 
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