房子高矮胖瘦有規定？建蔽率VS容積率一次搞清！

人總嚮往更有餘裕的心靈、更寬廣舒適的生活空間，城市的土地運用也同出一轍！台灣地狹人稠，地方政府為避免都市過度開發，造成人口密度高與公共設施不足，遂訂定了「土地使用分區」來確保市民生活品質，其中最主要的劃分依據為建築物的「建蔽率」和「容積率」，直接影響房子的高矮胖瘦與價格！除了市政團隊需要了解這個議題，一般消費者在買賣房產或是自地自建時，也經常聽見這兩個專有名詞，本篇 #建築小學堂分門別類整理重點，帶您快速釐清其中涵義：
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何為建蔽率？

一詞來自日語（けんぺいりつ），也稱為「建坪率」又稱「建築密度」、「建築覆蓋率」，指房屋最大水平投影面積與基地面積的比率，規劃都市計畫時，會對於各個土地按使用類別、地形地質、道路寬度等，個別訂定不同的建蔽率，藉此確保環境的品質。簡言之，探究一塊空地上可以蓋的建築面積有多少，屬於平面管制。

Tips：【建蔽率】建物投影面積 / 基地面積 x 100%
建蔽率比例愈高，可使用空間愈少；比例愈低，公共空間就愈多

再舉一例，某基地只有100坪，建蔽率30%，那麼可用空地只有 70 坪；但如果基地有1000坪，即使建蔽率60%，可用空地也有400 坪，反而有較大的使用空間。所以消費者如果喜歡更寬敞的社區，能夠擁有泳池、花園、退縮大棟距等公共設施，在買房前可先確認「基地面積的大小」，再用建蔽率試算！

何為容積率？

又稱為地積比率，指基地內建築物總樓層面積（不包括地下層及屋頂突出物）與基地面積的比率，也就是建坪（建築物總建坪）與地坪（土地總地坪）之比率。簡言之，在既有的土地面積上，房子可以蓋多少層樓，屬於立體管制。

Tips：【容積率】建築物樓地板面積總和 / 基地面積 x 100%
容積率比例愈高，樓層相對較多也顯得擁擠；比例愈低，樓層少但價格相對昂貴

假設容積率為200%，80坪的土地，全部可以蓋80×200% =160坪的房子；
在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，即因應土地的大小作變化，假設容積率維持200%不變，建蔽率從50%變成20%，本來只能蓋200/50=4樓，就能變成200/20=10樓！

當都市建築林立而無強制預留空間，就會產生嚴重空間壓迫以及日照不足的問題，連帶私密性、消防、地震安全也會受到影響，這就是「建蔽率」用以確保生活品質的兒存在的原因；而再試想看看，台北市人人都擠在信義區的高樓大廈，其他行政區域僅有稀稀疏疏的低樓矮房，發展相當不均，因此「容積率」的訂定，就能限制樓地板面積，使建地供給量穩定，不會有所有人都擠在精華區，而非精華區土地閒置的問題，從長遠角度來看也有穩定地價的作用唷！

五十甲建築行銷-建蔽率及容積率的目的

綜觀以上說明，相信讀者已更了解「建蔽率」與「容積率」其中意涵，不只市政規劃團隊，一般消費者碰上自地自建、或是房屋買賣時，也需要知悉其中學問，屋主在購地前就應先查詢並了解置產地區的建築限制，以免一頭熱地購地造屋，之後卻因與法令相牴觸而白忙一場唷！

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