主附屬建物霧沙沙！坪數計算你搞懂了嗎？

「我到底買了幾坪？」是許多買房初心者都有的疑慮！到了銷售中心、觀賞實品屋，卻覺得實際坪數與廣告上的XX坪不符，令人不禁潸然淚兩行，難道又被當成盤子了嗎？其實，這是因為產權登記的坪數，為【主建物＋附屬建物＋公共設施】三者面積的總和，其中公設計算曾在之前的篇章為各位介紹，而本次就來為讀者講解甚麼是「主建物」、「附屬建物」，一起來看：

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主建物、附屬建物怎麼分？

權狀上所提「主建物」是指購買房屋之室內面積，包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等，簡而言之，主建物就是您可用、可住，且可自由進出的空間。而「附屬建物」係指連接主建物延伸出的附屬面積，例如陽台、露台、花台、平台、雨遮、裝飾牆等，都是附屬的部分。

既然是附屬部分，需要計坪計價嗎？

關於附屬建物，陽台、花台、露台等名詞總是混淆判斷，能不能「計價、計坪」，也是普遍常見的疑慮。

「陽台」：為上方『有遮蓋物之平台』，會計入銷售坪數，因此從權狀上「附屬面積」可以看出陽台大小，並依照需求來挑選實用性佳的產品。
「露台」：為上方『無遮蓋物之平台』，所有權隸屬公共範圍，代表露台戶本身並沒有露台所有權。但有些露台只會讓特定住戶經過，因此在購屋者合約中會以「約定專用」的方式登記。換句話說，露台戶的權狀不計算含露台坪數及價格，但因為「羊毛出在羊身上」，露台戶本身定價就會比一般戶別再高，建議選購時，露台戶單價不高於一般戶的⅓，較大的露台面積不高過一般戶¼，但實際還是依照各建設公司定價為準。
「花台」：指凸出於大樓外牆，且人無法站立的部分，通常用於種植花草，且大多將冷氣隱藏於此，目前不可登記在權狀坪數之內。
「平台」：為陽台對下來的地方，不一定登記在權狀內，也有人會做成小花圃。
「雨遮」：指建物窗戶的上方，距離開口上緣不超過50公分的構造物，其功能為遮雨遮陽，為附屬建物的一部份，至於能否計價，則依據建照申請年份而有所差別。

雨遮產權登記，對我們有什麼影響？

一國三制，入手前先看建照申請年份
雨遮過去總被戲謔為「鳥站的地方」，實用性不高，但其實雨遮不僅讓建築外觀可以更彈性的展現變化，還能夠遮風、擋雨，減低室外機的耗損。過去雨遮為附屬建物，列入成本計算，一直被認為是虛坪，因此內政部修改法規，針對2018年起取得建照的新案，實施「雨遮不計坪、不計價」，希望保障消費者權益。市場現在或許尚有舊制雨遮建照的餘屋銷售，假如消費者要買房，卻不想買到雨遮計算，可以參考圖說三大階段，看準建照「申請年份」再入手唷！
雨遮不計坪後，可能使公設比提高
一般公設比計算方式為：
共有部分(扣除車位面積) ÷〔主建物＋附屬建物＋共有部分(扣除車位面積)〕X100%
雨遮計坪時代屬於「附屬建物」，隨著新制上路雨遮不計坪後，房屋附屬建物坪數減少，房屋可登記的坪數分母變少，才會變相導致公設比提高1～2%。

在通膨劇烈、萬物皆漲的年代，買房動輒就是花掉大半桶的積蓄，因此消費者買房時更要全面了解所有左右房價的關鍵，看懂權狀上令人眼花撩亂的神祕數字；內政部《定型化契約應記載及不得記載事項》也有明確規範，建商、代銷在交易時，要讓民眾能清楚理解主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積，確保消費者權益。讀者在選購前，除了用公設比判斷室內坪數，也務必多留心「主建物」與「附屬建物」面積，才不會造成實際購入坪數與想像不符的心境差距唷！

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