建築小學堂
26.Jan.2022

建築小學堂-買房前請注意!你家與「惡」的距離?



川普置產金句:「Location!Location!Location!」地段價值觀念根深人心,住宅周邊設施的落址更在國外被廣泛研究,因而有了「迎毗」與「鄰避」的二詞的學術討論。「迎毗」源自英文”Yes In My Back Yard”(歡迎在我家後院)的縮寫”YIMBY”,指能為生活帶來正面影響的公共設施;「鄰避」則取自”Not In My Back Yard” (別在我家後院)的縮寫”NIMBY”,顧名思義即對住宅周遭產生主觀、客觀負面影響的設施。而隨著普遍生活水準提升,民眾對於住宅周遭環境的要求也更甚,因此本篇帶各位一同來了解,買房前如何取決 家與「惡」的距離?「嫌惡設施」帶來的影響又有哪些!

常聞「千金買房,萬金買鄰」,挑厝邊不可不慎!「嫌惡設施」不僅影響房價,也與生活品質息息相關,可以概分為以下四類:

【嫌惡設施四大種類】


第一種為對身體有傷害的,包括:變電箱、高壓電塔、瓦斯行等,會因為長期接觸而對人體產生影響的公共設施;

第二種噪音類,例如:機場、列車軌道、醫院、學校,一旦有列車行駛過或鳴笛、響鐘,對於睡眠品質不佳或容易對音頻敏感的人來說相對有壓力;

第三種屬於衛生顧慮,像是:夜市、回收場、傳統市場等等,雖然有採購便利的好處,但也難免受到氣味以及人潮喧嘩的困擾;

第四種則偏向宗教習俗、心靈層面的嫌惡設施,例如:公墓、殯儀館等等風俗禮儀場所,雖然既不危害健康安全也不影響衛生,但卻很多人忌諱,有些銀行甚至連貸款條件都會變差呢!

一般而言,房價經常性因為物件鄰近嫌惡設施而有市場抗性,不僅房價低於市價1~2成,更常有5%~20%漲跌幅度,不過換個角度來說也可以是購屋時議價的籌碼喔!其中關鍵在於房屋與嫌惡設施的「距離」:在300m以內屬於距離較近的範圍對房價影響相對較大,若在300m以外則依項目不同而有所差異,如市場、夜市的建議距離300m以上,加油站、瓦斯行、特種行業建議距離600m以上,宮廟神壇、公墓、機場的建議距離在1200m以上。
※建議距離與房價非絕對關係以實際情況為主。


資料來源:My GO NEWS

 

【買房前如何避開嫌惡設施】


現今市場對嫌惡設施的認定,主要是依據內政部頒布的「不動產說明書應記載及不得記載事項」中「其他重要事項」來認定,其中周邊環境一欄便包括加油站、變電所、墳墓等20類設施,目前中古屋不動產銷售業也多半是依據此一類目調查後告知民眾,且內政部也規範賣方在出售前應確實將方圓三百公尺內的重要設施(包括嫌惡設施)標示出來以減少交易糾紛。不過,對於預售屋與新成屋來說,並無強制附不動產說明書的規範,因此民眾要購買新房子,若想避開嫌惡設施,多做功課以及實地場勘絕對是必須。

【嫌惡設施其實一體兩面!】


過往的「嫌惡設施」可能因傳統習俗或是生活品質而遭受避諱,被視為「票房毒藥」,然而隨著時代改變,民眾對於設施的態度漸轉,加上都市地區房價高漲,像是醫院、學校、警察局、傳統市場等等公共設施已消弭過往嫌惡印象反到因機能需求而逐步升溫。嫌惡設施類別雖多,但並非所有項目都讓人避之唯恐不及,以下四類設施,只要掌握「雙腳走得到,耳朵聽不到」的原則,就能憑藉其優勢成功迎來房價甜蜜效應!
資料來源:591房屋交易網

因此,綜觀以上說明,買了嫌惡設施周邊的房子並不全盤等於房價走低,「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的房價」,像上述提及的醫院、學校等,因市場對其需求較強,房價支撐力道相對穩固,搭配機能、地段加持後,轉手還能具備不錯的增值空間;但像殯儀館、墳墓等設施,整體房價確實輕鬆好入手,卻會因既定印象、安全考量等因素造成轉手困難,除非日後該設施有搬遷或拆除的計劃,否則「買低賣低」是較常見的情形。最後提醒各位讀者,內政部雖有明確規範賣方告知消費者嫌惡設施的落址,但畢竟每人在意的生活品質不一,還是建議新手於置產前再三調查確認,買一份安心保障與舒適的生活唷!


 
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