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買房大不易!歷經前期地段選址、多次賞屋、各方比價等漫漫路程,好不容易決定心目中的夢幻屋,簽約後卻無法貸到理想成數,落入需要湊現金應急救濟、甚至解約沒收訂金等情形;加之央行近日打房動作頻頻、房價漲跌影響,未來在貸款成數上增加更多不確定因素……究竟有哪些原因會造成貸款成數不足,又有哪些提高信用的解套方式?跟著本篇生活那件事一探究竟,期望幫助您踏上更輕鬆成家圓夢之路!
房貸是人生經濟負擔最重的階段,購屋前多研究其中細節百利而無一弊!申辦房貸前首先必須了解「核貸成數」,其為決定取得貸款金額關鍵,連帶影響自備款準備金,因此專家建議在簽約之前先行鑑價、了解申貸比例。
通常銀行核貸房貸成數的評估重點可以分為 (一)房屋件條件 與 (二)申貸人條件。

 

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【房屋價值鑑估後與成交價差過大】

意思就是您可能買貴房子了!在個人信用良好的情況下,貸款成數可以反推出銀行評估房屋的鑑價價值:
※貸款金額 ÷ 貸款成數 = 鑑價價值 
鑑價價值便可作為標準,評估賣方售價是否合理,舉總價500萬元房屋&貸款6成(60%)為例:
原本可以 貸款500萬 x 60%→300萬元
自備→200萬元
但經過銀行鑑價後為房屋價值總價僅有400萬元
貸款400萬元 x 60%→240萬元
自備→260萬元
鑑價價值後自備款比原本多了60萬!!
因此建議購屋前先尋求行員初步估價,或使用內政部實價登錄2.0查詢區域行情,以獲得與賣方議價的籌碼!

 

【房屋轉手性、增值性、抗跌性低】

銀行會考量未來房子轉手的機會與漲跌空間,因此不同類型的房屋貸款成數也不盡相同,此外格局、採光、裝潢、風水、地段周邊有無嫌惡設施等因素也關係銀行估價!
 

【收入高低與職業類別不穩定性高】

薪資高低理當直接影響核貸結果,但收入高卻收入不穩定的工作族群,如:自營商、流動攤販、接案工作者、SOHO族、實況主播等等,或薪資以現金提領的族群也較難通過較高的貸款成數。
 

【收支負債比高,信用評分受影響】

房貸額度取決於申貸人的負債比,意即您每個月所需支出償債的金額佔收入淨額的比率:

※負債比率 =(總負債/總資產)× 100%
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舉月收4萬、購買總價1000萬元房子為例,如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%,並採本息平均攤還,此案例房貸月付金額是27,610元,當負債比率在60~70%尚為銀行可接受範圍,倘若期間多一筆買車或信用卡負債而超過70%以上,銀行就很難順利核貸囉!

當申請房貸貸款時,銀行會向聯徵中心調閱個人信用報告,確認過去沒有債信不良紀錄,信用評分至少須達600分以上才算正常,也才比較有機會取得較好的貸款條件。倘若未來有買房計畫,建議注意以下會影響信用評分的行為:

此外,增加與信貸銀行的往來、成為銀行VIP、按時繳納卡費、避免預借現金、頻繁調閱聯徵紀錄都可以提高分數,倘若想了解自身評分分數,每年可以免費一次到聯徵網站、郵寄、臨櫃等方式查詢喔!
》》》查詢自身評分分數

 

若已經維持信用,卻還是因為房屋屬性難以達到七成以上核貸,可以嘗試以下四大解套方式:

貸款成數不足?! 4大解套方式!

 

【善用建商配合銀行或建商貸款】

建商貸款因為配合銀行辦理整批議價,可以爭取到較好的貸款條件,且銀行貸款成數不足的部分就由建商來貸款,舉例來說:如果想貸8成,但銀行只能貸款7成,建商則可以補足貸款的另外1成;不過要注意雖建商配合銀行貸款會較方便,但驗屋交屋階段時,銀行就會主動撥款給建商,此時若發現房子出現問題要請建商維修,建商態度可能就會不那麼積極,所以「妥善驗屋」會是交屋前相當重要的步驟,務必當心。

 

【提高房貸利率或購買房貸保險】

另外,也可以跟銀行商量以提高房貸利率的方式爭取較高的貸款成數,或部份銀行也可能會要求搭配加購房貸壽險的方式以提高貸款成數,由於房貸壽險可以保障投保人若不幸身故,房貸壽險的理賠金將以償還房貸為優先,對銀行回收款項相對有保障,所以銀行也比較願意提供高一點的貸款成數唷。
 

【主動提供保證人或信用擔保品】

如果財力證明不足者,建議可以主動提供保證人,強化自己的貸款條件,但得要注意多數銀行為避免貸款人是借名登記的人頭,因此規定保證人得是二等親內的親屬,一般常見是夫妻之間以收入較高者當保證人,或是夫妻父母收入比較高時,就能考慮將父母列為保證人;除了提供保人也可以透過提供擔保品,像是抵押名下其他不動產或是父母名下的不動產,同樣也可以提高貸款額度。

 

【同時借信貸或以借名登記購屋】

最後,在不影響資產負債比的情況下,可以先送件信貸申請,房貸回溯信用紀錄時較容易通過審核而提高額度;另一種狀況若名下已經有一房,此時第二戶的貸款成數恐受影響,因此不少人就會藉由使用他人的名義買房貸款,主要常見於先生買房登記給太太或是父母買房登記給子女,但須留意的是,若房產遭登記人變賣甚至脫產,也有可能要不回來。因此,建議借名登記前應先簽訂契約提高保障。

以上為房貸申請時可能會遇上的問題以及常見的解套方案,但還是建議不要等到簽約後才執行核貸事宜,若真有買房後而擔心成數不足的情形,讀者可以和建商約定,貸款不足部分由建商按照銀行利率貸款給買方,若簽訂時無雙方談妥,事後也沒有現金補齊就會變成違約,建商可沒收最多15%的價金作為補償,特別提醒各位需要謹慎以對呢!

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