生活那件事
21.Feb.2022

生活那件事- 透析「本金攤還」、「本息攤還」怎麼選最有利?


五十甲代銷-本金攤還 vs 本息攤還
 

生活那件事-透析「本金攤還」、「本息攤還」怎麼選最有利?

近年房價跳漲,內政部與中央銀行為平衡市場,於去年底攜手祭出新一波打炒房政策,內容包括「限制豪宅貸款」及「第3屋(含)以上」購屋貸款最高成數降為4成。申辦貸款對於購屋族群來說可謂茲事體大,除了注意政策利率與可貸成數之外,『房貸還款方式』也是另一項至關重要的環節!若無審慎評估,小則失去原本生活品質,大則更可能因為金流而感受泰山壓頂。目前國內以「本金平均攤還」及「本息平均攤還」為主流還款方式,本篇 #生活那件事 就要帶大家了解其中優劣,幫助讀者評估自身更適合哪一種喔!

五十甲代銷-本金攤還計算方式
 

本金平均攤還

指「按月平均攤還本金並另加利息,每個月償還的本金不變,但利息則依本金餘額逐月遞減」,因此隨著所償還本金愈來愈多,應繳的利息也會逐月減少,使得還款金額呈現每月遞減,是種先苦後甘的還款方式。
重點考量:
選擇本金平均攤還的優點就是總繳納利息較低,但前期月繳金額相比「本息平均攤還」較高、負擔較大,並且每月還款金額不一,羅列財務規劃時較難統一,因此相對適合比較沒有還款壓力的高收入族群,或是預期未來收入可能減少的退休族。另外,針對平時較少理財以及一到月底就成為月光族的人,也建議選擇本金攤還方式做為一種被動儲蓄。


五十甲代銷-本金攤還優劣
五十甲代銷-本息平均攤還計算方式

 

本息平均攤還

本息平均攤還指的是「按月平均攤還本息,每個月支付的利息和本金加起來的總額固定」,每月繳納金額相同,但總繳納利息較多,不過因為民眾相對容易規劃自身現金流,因此也成為多數銀行預設的房貸還款方式。
重點考量:
此種還款方式一開始還款壓力較本金平均攤還小,所以適合剛買完房手頭現金不足,甚至需要申請寬限期的民眾,同時每個月房貸金額支出固定,對於領固定薪水的上班族以及每個月有財務規劃的族群較為方便。


五十甲代銷-本金攤還優劣
 

本息平均攤還VS本金平均攤還

五十甲代銷-本息平均攤還 VS 本金平均攤還
(理財試算網站之計算結果:https://ttc.scu.org.tw/memdca1.html)

以「貸款 1000 萬元、年利率 2% 、繳款期間 20 年」為試算,可知「本金平均攤還」雖初期每個月本利和比「本息平均攤還」還高,但隨著本金歸還,後期本金的利息就會愈來愈少,每個月還款金額也會降低,是一種先苦後甘的還款方式;「本息平均攤還」的初期繳的本金少、利息多,後期繳的本金多、利息少,所以總利息支出比「本金平均攤還」還多,但每月所繳的本利和相同。
 

結論

本息平均攤還 VS 本金平均攤還懶人包

綜觀上述兩種房貸繳納模式,「本金攤還」可以省下比較多的利息、「本金攤還」能夠有效控制每月金流。但除此之外,各家銀行或多或少另有不盡相同的配套,像是有銀行提供「雙週繳款」,意即每兩個禮拜就要繳交當月一半的房貸,利息計算邏輯與「本金攤還」方式相同,隨著所償還本金愈來愈多,每次應繳的利息也會減少,總計繳納利息就會較一般月繳方式來的少!總總方式都須讀者依據自身財務狀況做選擇評估,決策前謹慎為上,也強烈建議若手邊有多餘金流,不妨安排提早還款,自然可以省下更多利息喔!
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