建築小學堂
18.Apr.2022

建築小學堂-買錯恐賠30萬?買房小白必讀「土地分區」


五十甲建築小學堂-土地分區

房價高低、環境機能是一般首購族買房時作為重中之重的評估點,卻往往忽略了「土地使用分區」的重要性,曾經就有案例自認撿到便宜的物件而沾沾自喜,實際上卻是買到「商業區」或「工業區」的土地,因而陷入無法貸款、非法二工的窘境,不僅難以轉手還有賠錢風險....。因此本篇 #建築小學堂 帶各位讀者快速了解「土地劃分」大小事,讓有購屋需求的您能掌握更全面的考量,一起來看:



 

土地分區是什麼?


土地區分是什麼?-住宅區,商業區, 行政區

台灣地狹人稠,尤其城市都會區更是寸土寸金,因此地方政府在規劃都市時會將土地分門別類,視都市需求,經過精密計算和法律詳文訂定,予劃分不同程度使用管制。舉例「 住宅區 」,為考量保護居住環境,土地及建築物使用不得有礙寧靜、安全、衛生;「 商業區 」則為促進商業發展,其土地及建築物則應有利於營業行為,「 工業區 」其事業發展通常具有高危險性,應予特定土地規劃工廠,不得越區。因此,當土地被定義後,就算您為土地產權所有人,也不能隨意運用!且就算同為「 住宅區 」也會被賦予不同的土地任務。筆者以台北市為例,住宅區又細分為九種,依據交通考量、地質環境等等,經過詳細計算後匹配每區各自的容積率與建蔽率,而各縣市依據土地性質、政府規劃,各種土地分類也有相對應的建蔽率、容積率喔!

土地區分-建蔽率和容積率
>>下回揭曉:什麼是容積率?什麼是建蔽率?
點我了解 都市計畫法新北市施行細則 
點我了解 都市計畫法桃園市施行細則



 

停看聽!哪些地方可以蓋住宅?


五十甲建築小學堂-土地分區

依據台北市政府的規劃,住1~住4都可以蓋住宅!而「餐飲業、診所、超級市場」若要在住宅區內則附條件允許設立;「加油站、娛樂服務」等則不能夠在住宅區內設立。有些消費者重視生活機能,會選擇「住商混合區」,因此商1~商4也附帶著不同條件。現代孟母因考量孩子接送、希望鄰里素質高,則會選擇「文教區」享受完善教育資源,這些都是可以蓋住宅的「土地分區」,由下圖詳見細項內容。

當然,也有部分「土地使用分區」是禁止蓋住宅的。像是工商展售服務區、大多商業性質導向的各類商業區以及工業區等,是無法蓋住宅的。以上提醒民眾,在買房前得要睜大眼睛看清楚,自己的房子是被劃設在哪種分區內,才能避免成了冤大頭。
 

 
五十甲建築小學堂-土的分區禁止蓋住宅

綜觀以上應該了解了「土地使用分區」的重要性,合約上小小的一行字可對未來有大大影響,如果買錯,除了有高機率銀行拒絕借貸,且未來也較難以轉手,對此,購屋前把握「查問看」要訣,包括買房前務必要先查土地使用分區、使照等資料、有不懂的一定要問各地都發局及建管處,以及比對看看房屋宣傳文宣,是否與建物及土地證明文件相符多一重確認,更安心有保障!
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