「租不如買」真還假？這樣判斷才是聰明人！

綜觀近年台灣房價居高走揚，連帶房租持續看漲，「租不如買」再現廣告語言與生活話題，有些人寧可租房也不想被20年的房貸套牢，且能省下維護、修繕費用，但目前房貸利率相對低，加上預期未來通膨，不少人存到自備款後都有租轉為買的想法。究竟應該租房、買房雖無標準答案，卻可善用「這些公式」基礎評估，本期 #生活那件事一起探索買or租哪個更適合您，聰明解套萬年考古題！

衡量指標1：「月負擔成本」&「房價所得比」
評估是否可以買房的第一階段，可先從家庭月收入當中扣掉交通、飲食等必須性花費，再盡可能減省奢侈品、娛樂社交等多餘的花費，釐清您一個月的財務狀況有多少額度可以負擔「住」的成本。而「房價所得比」＝購屋總價÷年收入所得，又被稱為「購屋痛苦指數」，數字代表花X年時間存錢就能買入房屋，根據世界銀行定義，所得比落在4~6倍間較合理，越低代表購買的合理性越高。舉年收入兩百萬（扣除生活開銷之可支配所得）的家庭為例：一間總價2000萬的新成屋，房價所得比是10倍；若選擇同地段一間總價1000萬的中古屋，房價所得比為5倍，建議挑選後者較能在達到有房目標之餘也兼顧生活品質。
五十甲畫匣子-房價所得比

衡量指標2：「租金房貸比」判斷區域行情合理性
理財專家建議試算「區域租金行情」÷「建案房貸本利攤」＝「租金房貸比」來判斷區域行情的合理性，如果比重超過6成，代表此區租房的機會成本越高，幾乎等同「幫房東繳房貸」，時間一拉長更有幫房東還掉「房貸本金」的情形。舉例來說，某區域的租金行情為2萬元，周邊建案的房貸本利攤是5萬元，「租金房貸比」為40%，考慮租屋會比較適合；而同區域的租金行情為2萬元，周邊建案的房貸本利攤是3萬元，「租金房貸比」為66%，那麼若儲蓄許可則會建議買房。
五十甲畫匣子-租金房貸比

資金回收Vs付諸房東？
此時若遇到「區域租金行情」與「建案房貸本利攤」預期相差一些的情況，我們可以拉長時間來看房貸與租金的成本比較，審視投資報酬效益。以下述表格舉例來說，每月房貸與租金差了5000元，5年後總付出差了30萬、10年差了60萬，雖然看似租房比較有利，但租金繳付之後是無法回收的，我們可以用投資的角度買房在有潛力的地段，未來房貸是有機會能回收甚至增值的唷！
五十甲畫匣子-房貸與租金比較

更好的生活品質人人心嚮往之，總結上述針對自住需求的評估，若房價所得比例過高，或租金房貸比低於60%，那「買不如租」的生活會比較舒適、無壓，並且建議有學貸、信貸，或是繳完頭期款後無緊急預備金的族群，暫緩勉強自己買房；反之，可支配年所得與房屋總價比例在4～6倍，又區域租金房貸比高於60%，且扣除自備款儲蓄後有月負擔房貸能力才是較適合「租不如買」的族群唷！此外，買房後的裝潢、修繕又是一則學問與大開銷，下回我們將繼續為您分析如何聰明概抓成本，敬請期待！

五十甲行銷-五十甲畫匣子